Przejdź do

Jak można zasiedzieć nieruchomość?

prawnicy 23 Lis 2015

Korzystanie z nieruchomości przez odpowiedni okres czasu może doprowadzić do nabycia prawa jej własności. Zasiedzenie, bo o nim mowa, to nabycie prawa własności nieruchomości w wyniku długotrwałego korzystania z nieruchomości tak jakby się było jej właścicielem. Przedmiotem zasiedzenia może być nieruchomość, użytkowanie wieczyste, służebność albo ruchomość. Zasiedzenie rzeczy ruchomej jest możliwe wyłącznie przez posiadacza w dobrej wierze i następuje po 3 latach nieprzerwanego posiadania.

Często bywa tak, że brak zainteresowania nabytymi lub odziedziczonymi  nieruchomościami prowadzi do utraty prawa ich własności i to niejednokrotnie na rzecz członków rodziny. Bywa i tak, że zasiedzenie pomaga w uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości, gdy przeprowadzenie postępowania sądowego wiązałoby się z dużymi utrudnieniami. W takiej sytuacji można posłużyć się zasiedzeniem.

Należy również pamiętać, że nieruchomość można współzasiedzieć razem z inną osobą lub osobami. Jeżeli nieruchomość jest współużytkowana przez kilka osób, które zarządzają nią na równi, wtedy możemy nieć do czynienia ze wspólnym nabyciem własności nieruchomości.

Posiadanie samoistne

Niezbędną przesłanką zasiedzenia jest posiadanie samoistne nieruchomości, czyli korzystanie z niej tak jakby się było właścicielem. Trudno jest jednoznacznie odpowiedzieć przez jakie działania stajemy się posiadaczami samoistnymi, gdyż zależy to od rodzaju nieruchomości oraz okoliczności towarzyszących posiadaniu, a także sposoby w jaki weszło się w to posiadanie. Kwestię czy mamy do czynienia z posiadaniem samoistnym rozstrzyga sąd w postępowaniu, którego przedmiotem jest stwierdzenie nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia. Sąd bierze pod uwagę m.in. Kto był uznawany przez sąsiadów i osoby związane z nieruchomością za jej właściciela, kto czynił na nią nakłady i pobierał z niej pożytki. Nie bez znaczenia pozostaje, kto uiszczał należności publicznoprawne związane z nieruchomością.

Dobra i zła wiara posiadacza

Rozróżniamy dwa rodzaje posiadania samoistnego. W zależności od tego czy posiadacz zdaje sobie sprawę, że nie jest właścicielem nieruchomości czy nie jest tego świadomy, mamy do czynienia z posiadaczem w złej lub dobrej wierze. Z dobrą wiarą posiadacza mamy do czynienia np. w przypadku zawarcia nieważnej umowy przenoszącej własność nieruchomości, gdy nabywca nie zdawał sobie sprawy z nieważności umowy i przy dochowaniu należytej staranności nie mógł się o tym dowiedzieć albo w przypadku zakupu nieruchomości od osoby, która jak się później okazało nie była jej właścicielem. Od świadomości posiadacza zależy okres potrzebny do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia. Będąc w dobrej wierze własność nabywa się po 20 latach, a w złej po 30 latach.

Doliczenie okresu posiadania poprzednika

Często zdarza się, że w okresie biegu zasiedzenia, nieruchomość przechodzi w inne ręce. Wtedy aktualny posiadacz może doliczyć do swojego okresu posiadania czas posiadania swojego poprzednika. Jeżeli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, czas jego podsiadania może zostać doliczony jeżeli łącznie z posiadaczem obecnego wynosi przynajmniej 30 lat.

Ochrona małoletniego

Prawo chroni osoby nieletnie przeciwko, którym biegnie okres zasiedzenia. Póki właściciel nieruchomości nie osiągnie wieku 18 lat jego nieruchomość nie może zostać zasiedziana. Zasiedzenie takiej nieruchomości może najszybciej nastąpić z upływem 2 lat oso osiągnięcia przez właściciela 18 roku życia.