Wyrok SKO i uchwała NSA potwierdzają: miasto nie może dowolnie podnosić stawek
Problem: mieszkanie czy działalność?
Właściciele lokali mieszkalnych prowadzący działalność gospodarczą coraz częściej spotykają się z próbami naliczania podwyższonych stawek podatku od nieruchomości, typowych dla obiektów „zajętych na działalność gospodarczą”. Dotyczy to zarówno spółek, jak i osób fizycznych prowadzących jednoosobowe firmy, które kupują mieszkania z myślą o wynajmie, inwestycji lub zapewnieniu zakwaterowania pracownikom.
Gminy nierzadko uznają, że sam fakt posiadania mieszkania przez przedsiębiorcę wystarcza do uznania go za „zajęty na działalność” – co skutkuje drastycznym wzrostem obciążeń podatkowych. Tymczasem taka praktyka może być niezgodna z prawem.
Wygrana sprawa: decyzja SKO z marca 2025 r.
Przykład daje decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z 20 marca 2025 r. (sygn. SKO.FP/41.4/93/2025/0), która uchyliła decyzję Prezydenta Miasta Zabrze ustalającą podatek od mieszkania w wysokości 2.063 zł na podstawie stawki przewidzianej dla nieruchomości zajętej na działalność gospodarczą.
Podatnicy – przedsiębiorcy prowadzący spółkę cywilną – wykazali, że lokal przy ul. Dulęby w Zabrzu był lokalem mieszkalnym w trakcie remontu, który nie zmieniał jego przeznaczenia. Remont dotyczył poprawy stanu technicznego i estetycznego, a nie przekształcenia w lokal użytkowy.
Kolegium wskazało, że organ podatkowy nie dokonał wystarczającej analizy, czy lokal był faktycznie „zajęty na działalność gospodarczą”, co jest warunkiem zastosowania podwyższonej stawki. Sprawa została przekazana do ponownego rozpatrzenia z obowiązkiem uwzględnienia uchwały siedmiu sędziów NSA z 21 października 2024 r. (III FPS 2/24).
Kluczowa uchwała NSA: najem mieszkaniowy ≠ działalność gospodarcza
W cytowanej uchwale Naczelny Sąd Administracyjny jednoznacznie rozstrzygnął spór:
„Budynki mieszkalne lub ich części, które są przeznaczone do najmu mającego na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemców, nawet jeśli odbywa się to w ramach działalności gospodarczej, powinny być opodatkowane stawką preferencyjną właściwą dla budynków mieszkalnych.”
NSA podkreślił, że:
samo posiadanie mieszkania przez przedsiębiorcę nie przesądza o wyższej stawce,
decydujące znaczenie ma sposób wykorzystania lokalu – jeżeli najem zaspokaja codzienne potrzeby mieszkaniowe, to nie mamy do czynienia z działalnością,
najem krótkoterminowy (np. na doby, jak w hotelach) może uzasadniać wyższą stawkę, ale nie najem długoterminowy na cele mieszkaniowe.
Co oznacza to w praktyce?
Dzięki decyzji SKO i uchwale NSA przedsiębiorcy uzyskują konkretną podstawę prawną do kwestionowania niekorzystnych decyzji podatkowych. Gminy nie mogą automatycznie zakładać, że skoro lokal jest własnością firmy – należy zastosować stawkę jak dla biura czy magazynu.
Nasze wsparcie dla właścicieli mieszkań
Nasza kancelaria reprezentowała stronę w sprawie przeciwko Miastu Zabrze i uzyskała korzystne rozstrzygnięcie w postępowaniu odwoławczym przed SKO w Katowicach. Dzięki temu potrafimy skutecznie:
przygotować odpowiednie deklaracje i dowody (np. rzut lokalu, umowy najmu),
reprezentować klienta przed organami podatkowymi,
prowadzić spory aż do sądu administracyjnego.
Chcesz sprawdzić, czy Twój lokal jest prawidłowo opodatkowany? Skontaktuj się z nami i skorzystaj z darmowej analizy pierwszej sprawy.